مـُسکنی به نام مسکن

مسکن از اولین و بدیهی‌ترین نیازهای هر فرد و خانواده است. همچنین قانون اساسی طبق اصل چهل‌وسوم، مسکن را یکی از نیازهای اساسی انسان دانسته و اصل سی‌ویکم نیز مسکن متناسب را حق هر فرد ایرانی می‌داند.

امروزه امکانات محدود دولت و افزایش سریع تقاضای مسکن امکان تأمین مسکن را برای تمامی افراد جامعه نمی‌دهد، از این رو چارچوب هدف‌های توسعه ملی به ویژه هدف‌های اولویت‌دار اقتصادی و اجتماعی سهم مسکن گروه‌های کم‌درآمد را مشخص می‌کند. در نتیجه ضروری است که طبقات محروم و کم درآمد که از نظر مالی با مشکلات عدیده‌ای مواجهند در اولویت دستیابی به مسکن متناسب با نیاز خود قرار گیرند.

علی شمس‌الله دانشجوی کارشناسی ارشد رشته شهرسازی با اشاره به این مطلب در پایان‌نامه‌ای که تدوین کرده به بررسی مشکلات تملیک مسکن و عوامل تأثیرگذار بر بهای مسکن در ایران پرداخته است.

بررسی ابعاد کمی نیاز به مسکن

با نگاهی به دوران گذشته در می‌یابیم که مشکلات نقاط صنعتی کشور در تأمین مسکن (طی سال‌های پس از انقلاب، به خصوص در نقاط شهری) در پی مهاجرت روستاییان به مراکز صنعتی برای یافتن کار افزایش یافته است. به طوری که در کشور ما، میزان تولید و عرضه کمی و کیفی مسکن کمتر از تقاضای آن شده است، زیرا رشد سریع جمعیت و گسترش مراکز زیست‌ و کانون‌های شهری بیش از امکانات ساخت‌وساز مسکن بوده است.

طبق آمارهای سرشماری سال 1355 تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق شهری کشور دو میلیون و 377هزار و 600واحد بوده است.

در فاصله سال‌های 1364ـ1355 هر ساله به طور متوسط حدود 148هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور ساخته شد (توسط بخش خصوصی، دولتی و نهادهای انقلاب) و به ذخیره مسکونی اضافه شده است.

نتایج استخراج شده از سرشماری سال 1365 تعداد جمعیت مناطق شهری را 000ر953ر26 نفر و حدود 5560000 خانوار اعلام کرده است. از این رو در مقایسه با آمار و ارقام موجود برای سال 1366، کمبود مسکن به مراتب بیش از میزان برآورد شده است.

آمارهای موجود حاکی از آن است که تا آخر سال 1364 تولید مسکن هر ساله به طور متوسط 40درصد میزان پیش‌بینی شده بوده است. یعنی روند مسکن‌سازی در طول سالیان فوق حتی نتوانسته نیمی از کمبود موجود را پاسخگو باشد.

علیرغم کمبود شدیدی که وجود دارد، ابعاد وسیع نیاز به مسکن، میزان و نوع نیاز در گروه‌های مختلف درآمدی یکسان نیست. به‌طوری که در گروه‌های پردرآمد، تقاضای مؤثر مسکن غالباً برای بهبود کیفیت آن و برخورداری بیشتر از تسهیلات مسکونی است، در حالی که در گروه‌های کم‌درآمد مشکل بی‌مسکنی وجود دارد و بدین‌ترتیب وقتی مسئله کمبود واحدهای مسکونی مطرح می‌شود، باید توجه کرد که توزیع در گروه‌های مختلف درآمدی یکسان نیست. اگر چه در این مورد آمار مستقیمی وجود ندارد، اما با مراجعه به تعدادی از آمارهای جنبی و تحلیل آنها، این مسئله مشخص می‌گردد.

بررسی ابعاد کیفی نیاز به مسکن

در بررسی ابعاد کیفی نیاز به مسکن، یکی از جنبه‌های کیفی، سلامت و بهداشت در فضای مسکونی، میزان تأمین نور، دمای مناسب و تهویه کافی است. در این مورد شاخص‌های علمی و دقیقی در جهان وجود دارد، ولی فضاهای مسکونی موجود در کشور ما، تاکنون با این شاخصها ارزیابی نشده‌اند.

آمار نشان می‌دهد که سطح زیربنای کمتر از 50مترمربع، کمتر از 40درصد مساکن با مصالح با دوام، حدود 30درصد با مصالح نیمه با دوام و بیش از 30درصد با مصالح کم‌دوام و بی‌دوام ساخته شده‌اند و در این سطح زیربنا، بیش از 80درصد حداکثر دواتاق دارند. که 30درصد خانوارها در سرانه حداکثر 12مترمربع زندگی می‌کنند که سطح سرانه مفید برای هر نفر در این حالت کمتر از 8مترمربع و تراکم نفر در اتاق برای این گروه بین 1 /2تا 2/4 نفر خواهد بود. طبیعی است که چنین وضعیتی امکان تأمین احتیاجات ذکر شده (دمای مناسب، تهویه کافی و ...) را دشوار می‌کند.

در مقابل، در گروه‌های پردرآمد سطح زیربنای کافی و حتی زیاد ساختمان‌های تازه‌ساز و بادوام، تراکم کمتر نفر در اتاق، شرایط بهتری را از نظر سکونت برای آنها فراهم کرده است. به طوری که در سطح زیربنای بیش از 100مترمربع تا 200مترمربع نسبت مساکن بادوام 65درصد و در بیش از 200مترمربع این نسبت 75درصد است.

با توجه به بررسی فوق، این نتیجه حاصل می‌شود که علیرغم بهبود کلی مسکن از نظر دوام ساختمان‌ها، تراکم موجود در فضای مسکونی و سطح زیربنا، اما برای گروههای کم‌درآمد از این ابعاد بهبودی حاصل نشده است و می‌توان گفت که این گروه برای تأمین نیازهای جسمانی خود در این مورد فاصله زیادی دارند.

بررسی موقعیت مسکن در اقتصاد کلان

به‌طورکلی در دهه گذشته، همواره بخش مسکن یکی از عمده‌ترین فعالیت‌های اقتصادی کشور بوده است، این بخش در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی، در مقایسه با بخش کشاورزی، نفت و زیربخش‌های صنعت و خدمات بالاترین سهم را داشته است.

براساس اطلاعات به‌دست‌آمده، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سالیان اخیر همواره بیش از 7درصد تولید ناخالص ملی را به خود اختصاص داده است و در‌حال‌حاضر سهم آن از کل سرمایه‌گذاری در حدود 32درصد است. در سال‌های 56ـ1352 به طور متوسط، رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت ثابت بیش از 8درصد بوده است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به طور متوسط رشدی معادل 22درصد در سال داشته است.

در سال‌های 61ـ1357 این نسبت تغییر چندانی نکرده و در سال 1361 حدود 87درصد از کل سرمایه‌گذاری در مسکن به مسکن شهری اختصاص یافته است.

بررسی آمار فوق حاکی از آن است که در سال‌های اخیر سهم بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی بیش از حدی بوده است که سازمان ملل متحد برای کشورهای در‌حال‌توسعه توصیه می‌کند. سازمان ملل تخصیص حدود 5درصد از تولید ناخالص ملی را در دهه هفتاد پیش‌بینی و توصیه کرده است و این یعنی حدود 20 تا 25درصد تشکیل سرمایه ثابت.

با وجود سهم چشمگیر بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی و جذب سرمایه‌گذاری قابل توجهی در مجموعه بخش‌های اقتصادی، حاصل فعالیت آن نتوانسته متناسب با نیازهای موجود به آن پاسخگو باشد. با بررسی موقعیت مسکن در اقتصاد خرد موضوع روشن می‌شود.

بررسی مسکن در اقتصاد خرد

از دیدگاه اقتصاد خرد، تمامی فعالیت‌های اقتصادی در بازار، از طریق رویارویی عرضه و تقاضا انجام می‌گیرد. به‌طورکلی بازار مسکن پیچیده‌تر از بازار بسیاری از کالاهای دیگر است، در واقع دو بازار وجود دارد، یکی بازار فروش که امکانات مالی، بافت و سنت‌های اجتماعی و سایر عوامل در آن مؤثرند، دیگری بازار اجاره برای مدت معین.

با این اوصاف، وجود این دو بازار در تعیین میزان تقاضای مؤثر را در هر زمان دشوار می‌کند. چرا که درآمد بیشتر لزوماً نشاندهندة تقاضا برای خرید مسکن نیست و می‌تواند این نوع درآمدها با تصرف مسکن به شکل اجاره‌ای، درآمد اضافه را به سمت خرید سایر کالاهای مصرفی گرایش دهد.

چشم‌انداز آینده وضع مسکن

از آنجا که کاربری مسکونی از نظر مساحت مهمترین قلم از اقلام کاربری زمین‌های شهری است، پس شایسته است که این پیش‌بینی با دقت کافی انجام گیرد، یعنی با توجه به این که در طرح‌های یادشده پیش‌بینی مسکن عمدتاً به منظور تخصیص زمین برای مصارف مسکونی است، پس بایستی تا آنجا که میسر است از عدد واحدهای مسکونی و مساحت پیش‌بینی شـده آنها تصویر واقع‌بینانه‌ای را از افق میان‌مدت 10ـ5 ساله ارائه کرد، زیرا اگر پیش‌بینی‌ها خیلی کمتر از نیازهای واقعی شوند در عمل به علت پیدایش تنگی در امکانات گسترش، احتمال زیرپاگذاشتن مقررات شهری می‌شود و اگر این پیش‌بینی‌ها خیلی بیشتر از نیازهای واقعی اعلام شود، در این صورت هزینه‌های زودرس و اضافی آماده‌سازی زمین به شهرداریها و دیگر سازمان‌های مسئول ملی و محلی تحمیل خواهد شد.

با این حال، در این گونه محاسبات هر چقدر هم که دقت شود و از الگوهای کارآمدتر و پیچیده‌تر پیش‌بینی بهره گرفته شود، باز هم به دلایل گوناگون از جمله، احتمال عدم تحقق مفروضات درباره متغیرهای پیش‌بینی کننده مانند جمعیت، درآمد، قیمت مسکن، شرایط و وام‌های مسکن و ... باز امکان اشتباه به ویژه در بلندمدت زیاد است.

به همین دلیل شرط احتیاط ایجاب می‌کند که در طرح‌های توسعه و عمران به گسترش آینده شهر در مرحله طراحی زمانبندی و در مرحله اجرا پیگیری شود، تا در صورت بروز هرگونه اختلال امکان تعدیل و تصحیح به موقع وجود داشته باشد.

منبع